doku neuhushof
Eine multimediale Begleitdokumentation
Sept. 2016 - März 2018
Ein Förderprojekt der Age Stiftung
Neuhushof Littau
In der Überbauung Neuhushof im Luzerner Stadtkreis Littau wurden von der Wohnbaugenossenschaft WGL Littau zwei Häuser mit total 26 Mietwohnungen erstellt.
Alle 2½-, 3½ und 4½ -Zimmer-Wohnungen sind sehr gediegen ausgebaut, gegen Süden und Norden hin orientiert und altersgerecht konzipiert. Ein vielfältiges Angebot von Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen wie Lebensmitteldiscounter, Arzt, Bank und Post sind in kurzer Gehdistanz erreichbar.
Das Projekt wird von der Age Stiftung, welche gutes Wohnen im Alter fördert, als bemerkenswerter Beitrag zur Konkretisierung des «Betreuten Wohnens» als praxistaugliches Wohnmodell eingestuft.
Im Rahmen eines zweijährigen Evaluationsprojekts begleitet eine Videojournalistin die Startphase multimedial.
Das Projekt ist abgeschlossen.
4/2018
Impressum
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siehe www.age-stiftung.ch
Projektablauf
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Projektplan
«Wir stehen aus Überzeugung hinter diesem Projekt»
Mit ihren beiden Häusern auf dem Neuhushof-Areal im Luzerner Stadtkreis Littau realisierte die Wohnbaugenossenschaft WGL Littau erstmals ein Bauvorhaben für «Wohnen mit Dienstleistungen». WGL-Präsident Hansruedi Furrer über Vorgeschichte, Projektauflagen und Motivation.
Hansruedi Furrer, was bewog die WGL, spezifisch Wohnraum für Seniorinnen und Senioren zu realisieren?
Unser Leitbild sieht seit langem vor, dass die WGL auch altersgerechte Wohnungen vermieten möchte. Wir ergriffen die Gelegenheit, um diese Idee auf dem neu entstehenden Gebiet des Neuhushofs realisieren zu können. Schade nur, dass wir damals auf dem Areal nicht mehr Objekte mit gleichem Ziel erwerben konnten.
Weshalb kam es nicht dazu?
2008 beschloss die Gemeinde Littau als Grundstückbesitzerin, das Areal für eine Siedlungsbebauung an einen Investor zu veräussern und dazu einen Planungswettbewerb durchzuführen. Mit diesem verknüpft war die Auflage, dass von den auf dem Areal entstehenden Wohnungen ein Anteil von 30 Prozent für sogenannt «Betreutes Wohnen» zur Verfügung stehen sollte. Gewinnerin war die Bau- und Generalunternehmerin Anliker AG. Sie sah als Investorin und Bauherrin sechs Gebäude für das Areal vor, die wir nach der Realisation inklusive Grundstück gerne übernommen hätten. Die Firma Anliker hingegen wünschte, als Return of Invest drei der Gebäude selber zu beanspruchen, um Eigentumswohnungen zu verkaufen.
Und dann?
Wir einigten uns darauf, dass wir die drei anderen Häuser übernehmen würden. In der Folge gab es jedoch leider einen politischen Diskurs, schliesslich wurde die Parzelle gedrittelt. Das Grundstück in der Mitte des Areals behielt die Firma Anliker für sich, die südliche Parzelle mit zwei Punkthäusern konnte die Genossenschaft Matt aus Luzern erwerben. Für die nördlich gelegene Parzelle mit dem Punktbau und dem Langbau erhielten wir den Zuschlag.
Am Ende wurde nur der WGL die Klausel auferlegt, in ihren Häusern 30 Prozent der anrechenbaren Geschossfläche für «Wohnen mit Dienstleistungen» für Senioren zu konzipieren. Ist das für Sie ein Nachteil?
Wir sehen darin kein Problem, denn wie gesagt: Wir wollten ohnehin aus Überzeugung modernes «Wohnen mit Dienstleistungen» realisieren. Und wir haben dafür nebst einem Punktbau den grossen, attraktiven Langbau erhalten. Erst mit diesem war unser Vorhaben umsetzbar, Wohnraum für eine altersdurchmischte Mieterschaft zu realisieren. Dies entspricht auch dem Leitbild der Stadt
Luzern, mit der Littau 2010 fusionierte. Die Stadt strebt in den Siedlungen eine soziale Durchmischung an.
Wie steuern Sie die Durchmischung?
Aufgrund unseres spezifischen Dienstleistungsangebots interessieren sich vorwiegend ältere Personen für die Wohnungen. Sie machen im Moment auch die Mehrheit der Bewohnerschaft aus. Aber wir haben bewusst nebst den 2 ½- und 3 ½-Zimmerwohnungen auch fünf Wohnungen mit 4 ½ Zimmern, welche auch für Familien besonders gut geeignet wären. Und das Umfeld ist es ohnehin: Im Neuhushof-Areal selber sowie im umliegenden Quartier ist die Durchmischung heute schon sehr gut.
Was wäre umgekehrt, wenn die 30-Prozent-Klausel irgendwann nicht mehr erfüllt würde?
Bis im Jahr 2021 könnte die Stadt Luzern in einem solchen Fall unsere Häuser zu einem Preis von 90 Prozent des ursprünglichen Kaufwerts zurückerwerben. Diese Auflage der Stadt soll einen gewissen Druck ausüben, dass die beiden Objekte auch wirklich dem vorgesehenen Zweck dienen.
Schauen wir nochmals etwas zurück. Wie schwierig war es, das Projekt zu finanzieren?
Überhaupt nicht schwierig. Wir hatten innert weniger als drei Monaten alles unter Dach und Fach. Beschleunigend wirkten sich mehrere Punkte aus: Investitionen in «Wohnen mit Dienstleistungen» sind aufgrund der demographischen Entwicklung interessant; zudem hatten wir mit dem am Ort bekannten Bauunternehmen Anliker einen versierten Partner mit breitem Erfahrungshintergrund; nicht zuletzt ist die WGL finanziell gut aufgestellt. Die Glaubwürdigkeit unseres Projekts wurde ausserdem untermauert, weil die WGL seniorengerechtes Wohnen seit längerem in der Strategie verankert hat und wie ein Fels dahintersteht. Das spürt ein Investor, in unserem Fall die Luzerner Kantonalbank.
Tauchten beim Bau der Liegenschaften Probleme auf, welchen Sie heute aus Erfahrung vorbeugen würden?
Nein, es ist von Anfang an alles rund gelaufen. Die Firma Anliker realisierte Gebäude, die architektonisch ganz fantastisch in das Zentrum von Littau passen. Sie bot uns auch eine gewisse Flexibilität punkto Umsetzung. Was man bedenken muss, wir aber im Voraus wussten: Mit einem Ausbau nach SIA-Norm 500 «Hindernisfreie Bauten» werden Gebäude teurer. Die Wohnungsmieten sind deshalb auch nicht ganz so günstig wie bei anderen WGL-Liegenschaften. Aber wir sind im Preis und bieten auf dem Areal Neuhushof trotzdem die günstigeren Mieten.
Welche Hoffnungen verbinden Sie persönlich mit dem für das Portfolio der WGL neuartigen Angebot «Wohnen mit Dienstleistungen»?
Ich wünsche mir, dass die Bewohnerinnen und Bewohner unsere gute Unterstützung annehmen und Hemmschwellen abgebaut werden. Und dass wir so gemeinsam bestmöglich der Vereinsamung vorbeugen, die zum Glück in Littau noch nicht so stark ist wie in den Grossstädten. Nicht zuletzt wollen wir, dass sich unser Versprechen erfüllt und unsere Mieterinnen und Mieter möglichst lange an diesem Ort selbstbestimmt leben und wohnen können. Es soll ein Zuhause für vornehmlich ältere Personen geschaffen werden, das den Wunsch nach Selbstständigkeit, Sicherheit, Geborgenheit und Hilfe optimal vereint.
Porträt
Im Zentrum des Dorflebens
Das Umfeld der beiden WGL-Mietshäuser in Littau bietet ideale Voraussetzungen für «Wohnen mit Dienstleistungen» für ältere Menschen. Das zeigte sich auch am Tag der offenen Türe Anfang September 2016.
Portrait
In wenigen Minuten wird die Glocke der nur einen Steinwurf entfernten Littauer Dorfkirche zehn Uhr schlagen. Hansruedi Furrer, Präsident der Wohnbaugenossenschaft WGL Littau, rückt noch hier einen Festtisch und dort eine Bank zurecht. Alles soll bestens vorbereitet sein, schliesslich präsentieren Furrer und sein Vorstandsteam an diesem Samstag im September 2016 die beiden neuen WGL-Liegenschaften, in welchen seit wenigen Monaten das Modell «Wohnen mit Dienstleistungen» erprobt wird. Der Ansatz dieses Angebots weckt ganz offensichtlich Neugier: Kaum steht alles an seinem Platz, gilt es auch schon, die ersten Besucher willkommen zu heissen.
Es werden noch viele kommen, aus dem Ort selber, aus den umliegenden Gemeinden und aus der Stadt Luzern, zu der Littau seit 2010 gehört. Rund 17 500 Personen leben in dem neuen, in der grünen Peripherie gelegenen Stadtteil, der trotz Fusion seine kulturelle und gesellschaftliche Identität behalten hat. Dazu tragen unter anderem das traditionelle Gasthaus Ochsen bei – ein wichtiger Schauplatz des Littauer Vereinslebens – und vor dessen Tür der Dorfplatz, auf dem Veranstaltungen wie der «Chlausmärt» stattfinden und der Ämmer-Lauf startet und endet.
Direkt an dieses Zentrum grenzen die beiden WGL-Häuser, ein Lang- und ein Punktbau mit Balkonen und Loggias. Sie gehören zur Überbauung Neuhushof. Diese umfasst vier weitere, vom gleichen Architekturbüro entworfene, versetzt angeordnete Mehrfamilienhäuser der Baugenossenschaft Matt sowie der Baufirma Anliker AG. Südlich des Areals befindet sich das «Fanghöfli»: ein kleines Einkaufszentrum mit Supermarkt, Bäckerei, Café, Post, Apotheke, Coiffeur, Arztpraxis, Physiotherapie und Podologie.
Eine Lage mit solch guter Infrastruktur wird heute von vielen älteren Menschen bei der Wahl eines neuen Zuhauses bevorzugt: Denn Seniorinnen und Senioren möchten möglichst lange selbstbestimmt bleiben, am Leben teilnehmen und sich selber versorgen können. Falls Letzteres nicht mehr in allen Bereichen möglich sein sollte, können in den WGL-Häusern im Neuhushof kostenpflichtige Dienstleistungen in Anspruch genommen werden. Dazu gehört das Angebot des Regionalstützpunkts Littau der Spitex Stadt Luzern, der im Langbau Räume bezogen hat. Als Basisleistung in der Miete bereits inbegriffen ist hingegen der Betreuungsdienst durch Irene Kühne, die an drei Nachmittagen pro Woche vor Ort ist.
Vor ihrem Büro neben dem Gemeinschaftsraum im ersten Parterre des Langbaus erläutert die medizinisch geschulte Fachfrau gerade einer Gruppe Interessierter, dass sie etwa im persönlichen Gespräch mit Bewohnern herauszufinden versuche, was diese für Anliegen hätten oder ob jemand Unterstützung benötige und wenn ja, welche. Sofern jemand Hilfe brauche, stelle sie den Kontakt mit entsprechenden externen Dienstleistern her. Für eine kleine Handreichung stünde sie auch mal selbst zur Verfügung. Als Hansruedi Furrer dazu tritt, unterbricht sie ihre Ausführungen kurz und breitet zur Begrüssung ihres «Chefs» mit strahlendem Lachen die Arme aus.
Aufgeräumte Stimmung herrscht auch in den noch nicht vermieteten Wohnungen, die für eine Besichtigung offen stehen. «Schön hell», «grosszügig» und «überhaupt nicht wie ein Altersheim» ist da zu hören. Jemand konstatiert anerkennend, dass die Böden mit Parkett ausgelegt und die modernen Küchen mit hochplatzierten Backöfen sowie Induktionsherden ausgerüstet sind. Andere wiederum prüfen überschlagsmässig, ob ihre Möbel wohl in die Räume passen würden, und eine Besucherin schmiedet bereits laut Pläne, was sich im Gemeinschaftsraum alles organisieren liesse: etwa Jassrunden und gemeinsame Fernsehabende.
Nach dem Hausrundgang treffen sich die Besucher und die bereits eingezogenen Bewohner draussen an den Tischen bei belegten Brötchen und einem Schluck Wein. Es wird angeregt geplaudert, eine junge Frau meint zu ihren Kolleginnen und Kollegen, sie könne sich gut vorstellen, in den Punktbau einzuziehen. Doch sie habe gehört, die Wohnungen seien nur für Senioren gedacht. Hansruedi Furrer, der sich an diesem Tag zu vervielfältigen scheint, bekommt das mit und klärt umgehend auf, wie es wirklich ist.
Tatsächlich sind alle Wohnungen hindernisfrei ausgebaut. Auch haben sich bislang aufgrund des Serviceangebots vorwiegend ältere Personen für die Wohnungen interessiert, sie machen deshalb bislang die Mehrheit der Mieter aus. Für «Betreutes Wohnen» zwingend reserviert sind jedoch nur dreissig Prozent der anrechenbaren Geschossfläche. Einige der noch freistehenden Wohnungen – fünf mit 2 ½, eine mit 3 ½ und fünf mit 4 ½ Zimmern – wären somit für junge Familien, Paare und Singles durchaus zu haben und auch geeignet. Mehr noch: Die WGL strebt eine altersmässige Durchmischung sogar explizit an.
Am Nachmittag folgt schliesslich das Highlight des Tages. Die im Langbau eingemietete Spitex feiert parallel zum Besichtigungsanlass der WGL den nationalen Spitex-Tag und hat ihre Türen ebenfalls fürs Publikum geöffnet. Hansruedi Furrer ergreift die Gelegenheit beim Schopf, er übergibt dem Verein «als Zeichen, dass wir als Genossenschaft die Dienste dieser Nonprofit-Pflegeorganisation für die Gesellschaft hochschätzen» ein Auto. Es ist bereits das dritte, dass die WGL der Spitex schenkt. Der nigelnagelneue Wagen verfügt über Allradantrieb. «Diese Funktion ist äusserst nützlich», kommentiert die Mutter einer SpitexMitarbeiterin, «vor allem im Winter, wenn es eisig ist oder Schnee liegt und die Fahrt zu einem Kunden auf dem Littauer Berg ansteht».
Jolanda Lucchini (Text und Foto)
Littau in Kürze
Gemeinde: Bis 2009 eigenständig, per 1. Januar 2010 Fusion mit der Stadt Luzern
Einwohner: rund 17 500
Lage: Im Westen/Nordwesten der Stadt Luzern
ÖV: Bus (Haltestelle 5 Min. Fussweg vom Neuhushof-Areal) sowie S-Bahn
Vereinsleben: Vielfältig; speziell für ältere Menschen organisiert der Verein Aktives Alter
Littau regelmässig Veranstaltungen, Kurse, Ausflüge und Wanderungen.